激盪1980 第049章 特區房地產開發（下）

    深海特區在成立之初的那五年，其實一直承受著巨大的壓力。其中特區房管局和特區房地產公司，更是外界矛頭直指的對象。

    因為他們賣房賣地的事，國內某知名大報在1982年時，甚至直接在頭版刊文《舊中國租界的由來》，來對特區進行影射攻擊。

    而特區房地產公司當初在與劉天就合作開發東湖麗苑時，更是提前翻遍了《列寧選集》，找到了一兩句牽強的解釋後，才敢下筆簽合同。

    要是因為房子問題在香港那邊造成惡劣的群體性事件，不但深海特區會遭受重創，甚至可能引發更嚴重的震動。

    好在香港從1953年出現賣樓花之後，已經經歷二十多年的時間，買房者早已把可能埋著的雷都給趟出來了。

    對了，當初發明賣樓花的人，正是被香港人譽為「紅色資本家」的霍先生。

    「在香港，地產公司如果想要展開樓花銷售，需要先從工務司署獲批《預售樓花同意書》。而工務司署審批時主要看兩個條件：第一，地價是否全數支付；第二，開發商要證明自己有能力支付全部建築費。

    香港地產商的慣用做法，是拿土地去銀行進行抵押。但抵押貸款是有折現率的，這其中的價差就是地產商需要籌集的項目啟動資金。

    至於項目建築費，最簡單的方式自然是去銀行開一個信託賬戶，然後往裡面存足夠的錢。

    但當初樓花被發明出來的目的，就是用買房者的錢來支付後期建設費用，從而降低地產開發商的資金投入。

    於是這又產生了一個悖論。香港開發商的解決辦法，還是去找金融機構幫忙。

    比如直接向銀行申請建築按歇貸款，或者委託銀行出具承諾書，還可以找財務公司簽署無擔保貸款合約。

    總之，工務司署要確保就算開發商中途破產，也有新的責任方出來繼續接手項目，完成剩餘的樓盤建設任務。

    而開發商被允許銷售樓花之後，預售所得的資金也不是由他們自己隨意支配，而是會全部轉入其合作律師事務所開設一個專門信託賬戶之中，再由律師事務所根據項目實際建設進度來分批劃撥費用。」

    周陽也沒有賣什麼關子，直接把自己收集到的資料複述給李明德，聽得對方連連點頭。

    「香港並不是沒有發生過巨額購樓款不翼而飛的事情，但最後基本上都會有銀行來介入託管，購房者拿不到房子的情況比較少見。

    而且政府也會根據最新案例所暴露的漏洞，進一步修訂新的預售樓花同意制度，所以買房者的權益相對比較有保障。」周陽又繼續說道。

    「我們之前的確沒考慮過那麼多，要不是周先生今天點出來，將來真有可能釀成大錯。」李明德基本的政治敏感性還是有的，很明白哪些錯誤堅決不能犯。

    「敢於任事、勇於擔當、主動作為，是一種非常優秀的品質。但我們也需要避免因為考慮不周，而成為一個傻大膽。

    既然香港的地產大鱷們不願意來，那麼你們為設麼就不能主動過去？馬經理他們的粵港貿易公司給了我一個啟發，你們特區房地產開發公司也完全可以和他們一樣，直接去香港成立一家分公司。」周陽又提了一個新建議。

    「我們倒是想去，但條件不允許啊！馬經理他們的粵港公司，省里至少撥了200萬港幣下來。

    我們房管局去年成立時，市里只批了50萬人民幣，卻要我們建成兩萬平米的宿舍樓。因為要和劉天就老闆合股開發商品房，房管局特意成立了特區地產開發公司。

    但是市里最初同意下撥的4萬人民幣開辦經費，最後卻因為財政困難而不了了之了，後來還是劉老闆借了我們4萬港幣。

    你是沒去過我們現在的辦公場地，只有一間平房，裡面擺了幾張舊辦公桌。一個財務、一個出納、一個秘書、兩個技術員，我這個掛著副經理的實際負責人，以及掛著總經理頭銜，但整天在房管局那邊忙其他事情的老何，整個公司總共就只有7個人。

    以至於好幾位香港老闆過來後，一看我們只是這樣一個草台班子，連談都不肯坐下來談，直接扭頭就走。」李明德十分無奈的說道。

    周陽聽了對方的話之後，臉上悄然展露出了一絲笑意，他早就在這裡等著對方叫苦呢！

    「李經理，我想你應該也挺好奇，我之前約你說是來談投資，結果見面後卻給你們各種挑毛病。

    實際上我這個人並沒有惡意，只是喜歡把醜話說在前頭，這樣大家以後合作起來，才會少許多不必要的矛盾。

    我今天確實是來談投資的，但不是投資特區的某塊地皮，而是想直接投資你們深海特區房地產開發公司。

    你們手裡沒有現金並不是問題，實際上你們公司的名字，就是最值錢的無形資產。資金方面全部由我來承擔，我出125萬港幣現金，和你們合資在香港開一家地產公司，只要求占股25%。

    當然，這家公司未來的主要業務，肯定是在特區開發房地產項目。你們之前找的那些港商，實力都太弱了，連地價款都搞不定，等於風險全部都由你們在承擔。

    我的想法不一樣，今天來約你見面，肯定是想來賺錢的。但我賺的錢要符合規矩，香港的範例已經擺在那裡，土地轉讓費必須在項目被批准前付清。

    這應該是特區政府以後必須堅守的一條紅線，畢竟你們現在很缺錢不是嗎？

    至於條件提高後，還沒有人會來特區投資地產的問題，你們也完全不用擔心，我既然要從公司拿股份，肯定也是要出力的。

    港城許家不知道你有沒有聽說過，許愛舟前輩是香港最早的船王，他家從六十年代開始，就把家族的主要基業從航運轉到了房地產上面。

    雖然許家的地產公司算不上香港一線華資財團，但他家的資產至少在十億港幣以上，比劉天就之流肯定是要強許多倍。

    另外還有經營著香港唯一一家鋼鐵廠的龐家，我在這兩家人面前都能說上幾句話，邀請他們過來捧場並不困難。

    而拉客戶其實和賣房子一樣，首先做出一個漂亮的樣板間來，後續再去找其他人談合作才會更容易！」周陽終於圖窮匕見，表露出了自己的真正目的。

    在他穿越前，國內網際網路上有一個很流行的詞彙——「抄作業」。

    實際上這個詞如果用在國內的商品房預售上，簡直非常貼切。深海特區抄香港房地產的作業，其實只抄了一半，後面更重要的一半竟然沒抄。

    而國內九十年代的房地產行業，可以說完全按照深海特區八十年代的模板來發展的。但是深海特區一開始就把樹給栽歪了，最後帶動整個行業都問題頻頻。

    國內一直要到2010年以後，才陸續有地方政府出台預售商品房的資金監管政策。但直到周陽重生前，這個政策都還沒有全國覆蓋，導致爛尾樓事件依舊頻發。

    比如像某位偶像的父母，就因為是老賴而被網友聲討。